Immobilien als Kapitalanlage: Worauf du dabei achten musst

Immobilien können wertbeständige und sichere Kapitalanlagen sein und dabei weitestgehend Sicherheit vor Inflationen bieten. Wann und ob sich der Erwerb einer Immobilie für diese Zwecke eignet, kann pauschal nicht beantwortet werden, weil die Rendite stark abhängig von der Lage und dem aktuell herrschenden Markt ist. Schätzungen besagen, dass sich ein Immobilienkauf bei einer Rendite von mindestens 4-6 Prozent jährlich rentieren kann.

Grundsätzlich ist der Immobilienkauf besonders für Menschen geeignet, die über einen sicheren Arbeitsplatz verfügen und Eigenkapital besitzen. Wir zeigen dir hier, worauf du vor einer Entscheidung außerdem achten musst.

Wann ist das Investment in eine Kapitalanlageimmobilie sinnvoll?

Nicht immer ist es ratsam, in eine Immobilie als Kapitalanlage zu investieren. Beobachten solltest du dazu die Zinsentwicklung. Zur Verdeutlichung folgendes repräsentatives Beispiel: Benötigte man im August des Jahres 2008 ein Baudarlehen mit 10 Jahren Zinsbindung, musste man dafür etwa 5 % Zinsen einkalkulieren. Heute zahlt man für ein Darlehen in Höhe von 350.000 Euro, mit einer 10-jährigen Sollzinsbindung und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent, einen effektiven Jahreszins ab 3,85 %. Die genaue Höhe hängt unter anderem vom Eigenkapital und dem Kaufpreis ab.

Beachte, dass es sich bei der Immobilie als Kapitalanlage keineswegs um einen Selbstgänger handelt. Soll sich die Investition lohnen, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:

• ansprechende Lage: Die direkte Umgebung sowie die Region gelten als attraktiv.
• gute Substanz: Die Immobilie ist in gutem Zustand und verfügt nicht über versteckte Mängel.
• Rendite und Risiko entsprechen den eigenen Vorstellungen.
• Mietpreismultiplikator ist angemessen: Dieser sollte im Normalfall nicht höher als 30 sein.

Wenn du dir unsicher bist, ob eine Immobilie als Kapitalanlage für dich und deine Familie das Richtige ist, kannst du dir fachliche Beratung und Unterstützung, zum Beispiel unter marco-mahling.de, einholen.

Lage der Immobilie: Warum ist sie so entscheidend?

Wir möchten an dieser Stelle betonen, dass die Lage der Immobilie eine zentrale Rolle bei der Entscheidung für oder gegen den Kauf spielt. Davon abhängig ist nämlich, ob sich die Investition auch auf lange Sicht für die Wertsteigerung auszahlt. Entscheidend ist, dass du von stabilen Mieteinnahmen ohne langen Leerstand profitieren kannst.

Kaufst du eine Immobilie als Kapitalanlage, musst du dich in die Lage potenzieller Mieter/innen hineinversetzen. Worauf könnten diese wertlegen? Möchtest du zum Beispiel eine Eigentumswohnung mit 3 oder 4 Zimmern kaufen und vermieten, solltest du damit rechnen, dass sich für eine Immobilie dieser Größe Familien mit Kindern interessieren. Für diese spielt der Umstand, ob sich Kitas, Spielplätze und Schulen in der Nähe befinden, eine große Rolle. Bedenke dies auch dann, wenn es für dich selbst keine Bedeutung mehr hat, weil deine Kinder beispielsweise bereits ausgezogen sind.

Wann lohnt sich eine vermietete Immobilie nicht?

Der Besitz einer Immobilie als Kapitalanlage ist immer auch mit einem mehr oder weniger hohen Erhaltungsaufwand verbunden. Dieser kann dadurch erhöht werden, dass Mieter plötzlich nicht mehr zahlen, die Kosten für Reparaturen steigen oder der Verkaufspreis unter den Erwartungen liegt. Um als Anleger/in nach dem Kauf der Immobilie wieder das 25-fache der Jahreskaltmiete zu erzielen, ist es entscheidend, dass die Nachfrage nach Immobilien zum Zeitpunkt des Verkaufs am ausgewählten Standort entsprechend hoch ist. Das bedeutet: Neue Käufer/innen müssen dazu bereit sein, erneut einen hohen Preis zu bezahlen, auch wenn Ausstattung und Zuschnitt von Wohnungen oder Häusern irgendwann veraltet sind.

Doch nicht nur das Alter und die damit einhergehende Abnutzung beeinflussen den Preis der Immobilie. Weitere Faktoren sind beispielsweise die wirtschaftliche Entwicklung im Land und am Standort, sowie die Altersstruktur der Bevölkerung. Ein weiterer wichtiger Punkt stellt die allgemeine Zinsentwicklung dar. So sind in Zeiten mit niedrigen Zinsen auch die Hypothekenzinsen entsprechend niedrig und andere Anlageformen versprechen nur niedrige Renditen.

Damit sich die Immobilie als Wertanlage lohnt und du als Anleger/in von der gewünschten Rendite profitieren kannst, sollte eine Wertsteigerung der Immobilie in den nächsten Jahren zu erwarten sein. Erhöhen sich stattdessen die Kosten, während der Verkaufspreis noch weiter sinkt, bleibt am Ende wenig von der erhofften Rendite übrig.

Das Fazit: Beim Immobilienkauf als Kapitalanlage auf Nummer Sicher gehen

Wenn du mit dem Gedanken spielst, eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben, solltest du dir vor allem deren Standort gut ansehen. Versetze dich dazu in die Lage potenzieller Mieter/innen und achte auch auf Dinge, die für dich selbst keine Rolle bei der Wahl eines Mietobjektes spielen würden. Du bist noch immer unsicher, ob sich der Kauf und die Vermietung einer Immobilie am Ende für dich auszahlen? Eine Beratung durch Finanzexperten kann in diesem Fall sinnvoll sein. Siehst du mehr Nachteile und Risiken durch den Kauf der Immobilie, solltest du lieber davon absehen oder eine geeignetere Geldanlage für dich wählen.